Luật Đất đai 2024 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực thi hành ngày 01/08/2024. Một số vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được rất nhiều người quan tâm.

ĐIỀU KIỆN SANG TÊN SỔ ĐỎ

Về phía bên chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung điều kiện mới tại điểm đ, khoản 1, Điều 45 là quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy điều kiện sang tên sổ đỏ áp dụng với bên chuyển nhượng được quy định tại điều 45, Luật Đất đai 2024 bao gồm:

- Có sổ đỏ trừ trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa.

- Đất đai không có tranh chấp hoặc có nhưng đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Về phía nhận chuyển nhượng, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ 3 trường hợp không được nhận chuyển nhượng tại khoản 8, điều 45, bao gồm:

- Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

ĐỐI TƯỢNG SANG TÊN SỔ ĐỎ

Thứ nhất hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng.

Cụ thể, các quy định về sử dụng đất không còn đề cập đến hộ gia đình như Luật Đất đai 2013. Theo Luật Đất đai 2024, Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểmđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Như vậy từ ngày 01/8/2024, hộ gia đình không còn được nhận chuyển nhượng do không nằm trong danh sách về người sử dụng đất như trước đây.

Thứ hai, Luật Đất đai 2024 bổ sung đối tượng được nhận chuyển nhượng quy sử dụng đất trồng lúa là cá nhân/tổ chức kinh tế không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên doanh nghiệp được nhận quyền nhận chuyển nhượng đất trồng phải có phương án sử dụng đất và được UBND cấp huyện chấp thuận. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tăng cho muyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

TĂNG LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ SANG TÊN SỔ ĐỎ

Hiện nay giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên được tính theo giá chuyển nhượng (giá trong hợp đồng cao hơn giá tại bảng giá đất) hoặc theo giá tại bảng giá đất (nếu giá đất tại hợp đồng thấp hơn giá tại bảng giá đất).

Theo quy định Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/01/2026 ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hàng năm để giá đất tại bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ theo khung giá tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay. Từ đó giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ sẽ tăng theo.

VIỆC GHI TÊN VỢ, CHỒNG TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN

Tại khoản 4, điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Để thêm tên vợ, chồng vào sổ đỏ thì cần đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013 và Điều 135 Luật Đất đai 2024.

Những điều kiện gồm:

- Sổ đỏ chỉ có tên một người vợ hoặc chồng.

- Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản là tài sản chung của vợ chồng được xác định theo Điều 133 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 gồm: Do vợ chồng tạo ra, mua được từ thu nhập do lao động, sản xuất kinh doanh; Từ hoa lợi, lợi tức; Thu nhập khác trong thời kỳ hôn nhân; Vợ chồng cùng được thừa kế hoặc tặng cho chung; Quyền sử dụng đất, nhà ở thỏa thuận là tài sản chung; Quyền sử dụng đất vợ chồng có được sau khi kết hôn.

- Vợ chồng có nhu cầu bổ sung tên vào sổ đỏ.

- Thực hiện đúng trình tự thủ tục cấp đổi sổ đỏ, có đầy đủ tên của 2 vợ chồng.

BAN HÀNH BẢNG GIÁ ĐẤT HÀNG NĂM

Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường. Giá đất sẽ được xác định dựa trên giá trị thực tế của đất, thay vì dựa vào khung giá tối thiểu và tối đa như Luật Đất đai 2013. Quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết thì UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất. Bảng giá đất được ban hành căn cứ phương pháp định giá, không căn cứ giá đất tối thiểu, tối đa của từng loại đất theo khung giá đất hiện nay. Theo đó bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm phù hợp với giá thị trường những nơi có biến động; không còn định kỳ 5 năm/lần như hiện nay và chỉ điều chỉnh khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất/giá đất có biến động.

Như vậy, việc áp dụng bảng giá đất mới có thể dẫn đến việc tăng chi phí làm sổ đỏ lần đầu. Trong đó có những khoản phải nộp tính theo giá đất trong bảng giá đất gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất.

GIÁ ĐẤT KHI TÍNH THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Điều 249 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 về giá của 1m2 đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau: Giá của 1m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.

CÁCH XÁC ĐỊNH THU NHẬP CHỊU THUẾ TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 247 Luật Đất đai 2024 Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”.